La réalisation d’un projet immobilier implique plusieurs étapes cruciales. Bien que l’objectif principal pour tout acheteur potentiel soit de trouver un bien immobilier qui répond parfaitement à ses attentes, il est tout aussi important de prévoir le financement de cette acquisition. À moins que l’acheteur ne dispose de la somme totale requise, il devra envisager de solliciter un organisme de financement pour contracter un prêt immobilier. Dans cet article, nous allons vous présenter cinq étapes fondamentales pour élaborer un plan de financement immobilier efficace.
L’apport personnel dans un prêt
Avant de demander un prêt immobilier, il est important de faire le point sur son apport personnel. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il est fortement conseillé d’en avoir un. Les sources d’apport peuvent être variées : l’épargne personnelle, une donation, un héritage ou encore la vente effective ou estimée d’un logement actuel pour un propriétaire. Le prêt à taux zéro peut également constituer un apport personnel.
Un bon apport représente entre 10 et 20 % du prix du bien immobilier. Plus l’apport est important, plus le taux d’intérêts du prêt immobilier sera avantageux. Cependant, il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, c’est-à-dire un financement à 100 %, à condition de présenter un dossier solide.
Évaluation de sa capacité à rembourser ses dettes
Il est primordial d’évaluer sa capacité d’endettement avant de contracter un prêt immobilier. Cette capacité représente la somme mensuelle que l’emprunteur pourra consacrer au remboursement du prêt, sachant qu’elle ne doit pas dépasser 33 % de ses revenus mensuels.
Afin de déterminer le taux d’endettement de l’emprunteur, plusieurs éléments sont à prendre en compte, tels que ses revenus nets mensuels (y compris les prestations sociales et après déduction des charges), le montant de l’apport, la durée de remboursement du prêt, ainsi que le taux d’intérêts pratiqué par la banque. En évaluant ces différents paramètres, le montant total du prêt (hors frais supplémentaires tels que les assurances et les garanties) et les mensualités de remboursement pourront être déterminés.
Saisir les aides à l’achat
Il est important pour un emprunteur de se renseigner sur les différentes aides à l’achat disponibles pour bénéficier d’un financement immobilier avantageux. Les courtiers et les organismes bancaires peuvent aider dans cette recherche. Les principales aides disponibles sont les suivantes :
- le prêt à taux zéro, destiné aux primo-accédants ;
- le prêt Action Logement (anciennement 1 % logement) ;
- le prêt conventionné et le prêt Accession Sociale, sous conditions de revenus ;
- les prêts accordés par les collectivités locales, tels que le plan 3A à Lyon ou le prêt Paris Logement à 0 %.
Choix entre taux variable et taux fixe
Lorsqu’on s’adresse aux banques pour obtenir un prêt immobilier, il est souvent demandé de choisir entre le taux fixe et le taux variable. Chacun de ces choix a ses avantages et ses inconvénients.
Le taux fixe, qui est déterminé lors de la signature du contrat avec la banque, ne change pas pendant toute la durée du prêt. Cela offre une certaine visibilité à long terme sur la somme à rembourser et la durée du prêt. Cependant, le taux fixe est généralement plus élevé que le taux variable, et si on souhaite le renégocier, cela entraîne des frais supplémentaires.
Le taux variable, quant à lui, est habituellement moins élevé que le taux fixe, néanmoins, il fluctue en fonction des indices financiers, tels que l’Euribor, et peut donc augmenter ou baisser, selon la conjoncture économique. Pour limiter les conséquences de cette variation, il existe des sécurités, telles que la possibilité de reporter la variation sur la durée du prêt plutôt que sur le montant des mensualités. Il y a également le taux révisable capé, qui est plafonné à un certain niveau.
Prévoir les frais supplémentaires
Lorsque l’on cherche à évaluer le coût d’un prêt immobilier, il est important de considérer tous les frais qui incombent à l’emprunteur. C’est pour cette raison que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est une mesure plus précise que le taux d’intérêts nominal. Les frais annexes qui entrent en jeu comprennent notamment les assurances, qui peuvent être souscrites auprès d’un organisme différent de celui de la banque prêteuse. Les frais de dossier, qui représentent habituellement entre 1 % et 1,5 % du montant emprunté, peuvent être négociés avec la banque. La garantie est un autre frais qui peut être imposé par la banque. Enfin, il est important de comparer les offres de prêt des différentes banques afin d’obtenir les meilleures conditions possibles.